Danışmanlığımızın ilk büyük kazancını çok konuştuk: anlaşamayan malikleri adil paylaşımla ortak bir zeminde buluşturmak. Peki maliklerin çoğu zaman farkına bile varmadığı ikinci kazanç nedir? Tek kelimeyle: zaman — ve onunla gelen huzur.
Alışılmış yöntemde önce müteahhitle bir kat karşılığı sözleşme yapılır. Oysa kentsel dönüşüm süreci başlamadan bu anlaşma tam anlamıyla güvenceye alınamaz: önce riskli yapı sürecinin başlaması, itiraz sürelerinin dolması ve kararın kesinleşmesi gerekir. Ardından müteahhit "hadi evleri boşaltın" der; taşınma başlar, karot alınır, izinler tek tek toplanır.
Bu yöntemde sözleşmeden inşaatın fiilen başlamasına kadar geçen süre çoğu zaman bir yıldan aşağı olmuyor. Bu bir yılın 8–9 ayını maliklerin önemli kısmı evinden uzakta, kira ödeyerek geçiriyor. Belediyeler arasındaki farklı uygulamalar süreci daha da uzatabiliyor. Bize gelen danışanların bir kısmı tam da bu noktada, artık şikâyetçi olarak geliyor — ama o aşamada yapılabilecek çok az şey kalıyor.
Bizim modelimizde müteahhitle sözleşmeyi imzaladığınız anda elinizde şunlar zaten vardır: maliklerin mutabakatı alınmış bir kat planı, belediyeden onaylı avan proje, teknik şartname, bağımsız bölüm paylaşım tablosu ve sözleşme. Kentsel dönüşüm başvuruları ve riskli yapı süreci tamamlanmış, ilan edilmiştir. Yani müteahhide kalan tek iş bellidir: mevcut yapıyı yıkıp yenisini yapmak. Ve tüm bu hazırlık sürerken siz evinizde oturuyorsunuz.
Elinizde belediyece onaylı bir avan proje olduğu için, bu proje hızla ruhsat projesine dönüşür — ikisi içerik olarak neredeyse aynıdır, aralarında yalnızca küçük teknik nüanslar vardır. Normal koşullarda inşaat ruhsatı almak birkaç aylık bir iştir. Yıkım ruhsatı ayrıca alınır; projenin niteliği gerektiriyorsa iksa (istinat/şoring) ruhsatı çoğu zaman göz ardı edilen ama ayrıca değerlendirilmesi gereken bir konudur. Yıkımdan sonra tapuda cins tashihi (kat mülkiyetli yapının arsaya dönüştürülüp yeniden ruhsata bağlanması) gibi teknik adımlar gerekir. Biz tüm bu teknik ve bürokratik süreçleri danışmanlık projemizin içinde baştan hazırlıyoruz ve iş müteahhide geçtiğinde ona da bu konuda büyük destek veriyoruz.
En iyimser tahminle bir yıl olan "inşaata başlama" süresini yaklaşık altı aya indiriyoruz. Bu, en az altı ay daha kendi evinizde oturmanız, altı ay kira yükü altına girmemeniz demek. Üstelik evinizin inşaatının beklemeden başlaması, herkes için psikolojik ve moral açıdan da son derece değerlidir.
Müteahhit sözleşmelerinin neredeyse tamamında "inşaat ruhsatı alındıktan sonra şu kadar sürede biter" ifadesi bulunur; ama imza ile ruhsat alınması arasındaki süreye sınır koyan bir sözleşmeye pek rastlanmaz. Belirsizlikler yüzünden müteahhitler böyle bir taahhüde yanaşmaz — bir bakıma haklıdırlar. Biz o belirsizlikleri baştan giderip işi müteahhide hazır götürdüğümüz için, bu süreye de sınır koyabiliyoruz; bahanelerle uzatmanın önüne geçiyoruz.
Aynı titizliği yıkımda da gösteriyoruz: yıkım pek çok risk barındırır ve her risk sonunda maliklere zaman ve maliyet olarak döner. Yıkımın nasıl yapılacağını teknik şartnamede belirleyip ruhsatlandırmaya hazır hale getiriyor, maliklerin karşısına sürpriz çıkmasını engelliyoruz.
